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房价下跌的内在逻辑|投资|理今日一别两茫茫财_财经

网络整理 2019-04-02 理财

  房价下跌的内在逻辑

  文/运帷

  房地产限购政策层出不穷,在出台最密集的2017年3月,有66个地市出台了限购政策或者限购政策升级措施。国家管理层对房地产市场已经定调了:房子是用来住的,不是用来炒的。

  但是,有一个现象令人疑惑,为什么如此严厉的限购政策组合拳,房价却迟迟不跌呢?房价到底谁说了算?管理层,还是开发商?说到底,击鼓传花的最后一棒,肯定是开发商。房价没降,肯定是开发商没有降价,虽然国家并不希望房价暴跌,但小跌怡情,这大家都懂的,可为什么开发商死撑着不降房价呢?

  其实开发商也有自己的小算盘。开发商对房价的感觉是一种又爱又恨又怕的感觉:爱的是房价价格上涨意味着自己能够赚到钱;恨的是作为房产商,未来的可持续发展要看土地的储备,房价涨上去,自己还有没有实力去开发下一个楼盘都很难说;怕的是房价如果开始下跌,自己该怎么办?这个心态可谓是很多房产开发商的统一心态,因为房子的价格就像股市的股票价格一样,任何一个投资品都不可能一直涨上去,肯定要有下跌的时候,但是就像股市最为疯狂的那几年一样,谁都不觉得自己是击鼓传花的最后接盘侠,所以,都不顾一切的扑上去,房价同样如此,这就是房产商们心中对于房地产行业趋势的基本看法。房价不是不能降,而是降不起,一旦降价改变所谓的市场预期之后,开发商就不是降价促销那么简单的事了,市场的特征是买涨不买跌,一旦市场预期被改变,所有人都认为房价拐点到来的话,到时候引发房地产价格的雪崩将会是满盘接输的下场,开发商自己会陷入万劫不复的地步。

  近些年的政策走势,也让开发商存在一种侥幸心理。觉得市场再坏最多坏一阵,等熬过这段时间就会继续上涨,特别是房产商都觉得房地产对于经济有着很大的支撑作用,更何况对于广大一二线中心城市而言,虽然房价很高但是人口还是在流入,只要有人就会有刚需,这么强烈的刚需之下,房产商依然在赌房地产市场只是暂时的停滞,所以没必要现在就降价。

  房价跟地价的关系很大,地价越高,房价自然越高。而事实情况是,地价逐年上涨,房价如果不跟着涨,那开发商自己可能就破产了。同时,大批的开发商虽然开发的成本不高,但是囤地的成本很高,甚至有些开发商通过高杠杆拿地。房地产开发商的经营模式大家都很清楚,少部分自有资金加上大部分银行贷款,而银行贷款是要收利息的,这种高昂的成本让开发商自己也骑虎难下,如果降价的话,自己就可能无法偿还杠杆,最终资不抵债直接破产。

  除了开发商因素外,房价其实还存在着多元博弈的问题,虽然有些人可以冷静的看待房地产问题,但是对于大多数人而言都存在着一个现象,这就是有房一族和无房一族的心理博弈。对于大多数买了房的人都有着一个很矛盾的心理现象,这就是在自己没房的时候往往极度期盼房价下跌,这样自己好买得起房,但是等到自己真正买了房之后,却又极度盼望着房价上涨,这样自己的资产才不会有损失,起码心里有足够的安慰。所以有的开发商曾经直言不讳的说:“现在别看喊房价高喊得热烈,实际上都是没房的那批人,真正有房的人都在偷着乐,盼着赶快涨价”。所以,在这场心理博弈的过程中,开发商为了维护自己之前树立的价格预期,都不希望房价下跌。

  因此,开发商是不会主动降房价的,国家的手也不可能伸的足够长,命令开发商去降价。这么看来,降房价到底谁说了算?(文/运帷 图/网络供图)

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