房价下跌的内在逻辑

　　文/运帷

　　房地产限购政策层出不穷，在出台最密集的2017年3月，有66个地市出台了限购政策或者限购政策升级措施。国家管理层对房地产市场已经定调了：房子是用来住的，不是用来炒的。

　　但是，有一个现象令人疑惑，为什么如此严厉的限购政策组合拳，房价却迟迟不跌呢？房价到底谁说了算？管理层，还是开发商？说到底，击鼓传花的最后一棒，肯定是开发商。房价没降，肯定是开发商没有降价，虽然国家并不希望房价暴跌，但小跌怡情，这大家都懂的，可为什么开发商死撑着不降房价呢？

　　其实开发商也有自己的小算盘。开发商对房价的感觉是一种又爱又恨又怕的感觉：爱的是房价价格上涨意味着自己能够赚到钱；恨的是作为房产商，未来的可持续发展要看土地的储备，房价涨上去，自己还有没有实力去开发下一个楼盘都很难说；怕的是房价如果开始下跌，自己该怎么办？这个心态可谓是很多房产开发商的统一心态，因为房子的价格就像股市的股票价格一样，任何一个投资品都不可能一直涨上去，肯定要有下跌的时候，但是就像股市最为疯狂的那几年一样，谁都不觉得自己是击鼓传花的最后接盘侠，所以，都不顾一切的扑上去，房价同样如此，这就是房产商们心中对于房地产行业趋势的基本看法。房价不是不能降，而是降不起，一旦降价改变所谓的市场预期之后，开发商就不是降价促销那么简单的事了，市场的特征是买涨不买跌，一旦市场预期被改变，所有人都认为房价拐点到来的话，到时候引发房地产价格的雪崩将会是满盘接输的下场，开发商自己会陷入万劫不复的地步。

　　近些年的政策走势，也让开发商存在一种侥幸心理。觉得市场再坏最多坏一阵，等熬过这段时间就会继续上涨，特别是房产商都觉得房地产对于经济有着很大的支撑作用，更何况对于广大一二线中心城市而言，虽然房价很高但是人口还是在流入，只要有人就会有刚需，这么强烈的刚需之下，房产商依然在赌房地产市场只是暂时的停滞，所以没必要现在就降价。

　　房价跟地价的关系很大，地价越高，房价自然越高。而事实情况是，地价逐年上涨，房价如果不跟着涨，那开发商自己可能就破产了。同时，大批的开发商虽然开发的成本不高，但是囤地的成本很高，甚至有些开发商通过高杠杆拿地。房地产开发商的经营模式大家都很清楚，少部分自有资金加上大部分银行贷款，而银行贷款是要收利息的，这种高昂的成本让开发商自己也骑虎难下，如果降价的话，自己就可能无法偿还杠杆，最终资不抵债直接破产。

　　除了开发商因素外，房价其实还存在着多元博弈的问题，虽然有些人可以冷静的看待房地产问题，但是对于大多数人而言都存在着一个现象，这就是有房一族和无房一族的心理博弈。对于大多数买了房的人都有着一个很矛盾的心理现象，这就是在自己没房的时候往往极度期盼房价下跌，这样自己好买得起房，但是等到自己真正买了房之后，却又极度盼望着房价上涨，这样自己的资产才不会有损失，起码心里有足够的安慰。所以有的开发商曾经直言不讳的说：“现在别看喊房价高喊得热烈，实际上都是没房的那批人，真正有房的人都在偷着乐，盼着赶快涨价”。所以，在这场心理博弈的过程中，开发商为了维护自己之前树立的价格预期，都不希望房价下跌。

　　因此，开发商是不会主动降房价的，国家的手也不可能伸的足够长，命令开发商去降价。这么看来，降房价到底谁说了算？（文/运帷 图/网络供图）

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